Ипотека, ипотечный кредит

Досрочное погашение ипотеки

admin — Sun, 11 Dec 2011 18:47:46 +0000

Если вы решили досрочно погасить ипотеку, необходимо внести сумму не меньше размера общей задолженности.
Таким образом, заемщик выплачивает всю сумму кредита единовременно, после чего он перестает быть должником банка — это и есть досрочное погашение ипотеки.
Одновременно с погашением задолженности по ипотечному кредиту банку, происходит снятие обременения с объекта недвижимости, и оно переходит в вашу непосредственную собственность. При наличия обременения («обременение» — это совокупность установленных законом условий, стесняющих правообладателя в тех или иных действиях, касаемых недвижимого имущества, находящегося в ипотеке.) по ипотеке, вы не вправе по собственной инициативе продать, обменять или подарить квартиру, в которой фактически проживаете и считаете своей. Подробно понятие ограничения (обременения) дано в п.1 ст.1 закона «О государственной регистрации права».
Существует также понятие о частичном досрочном погашении ипотеки. В данном случае банк предоставит заемщику выбор, который заключается либо в уменьшении срока платежа по кредиту. либо в уменьшении ежемесячной выплаты по ипотечному кредиту. При частичном досрочном погашении заемщик просто вносит платежи, которые опережают установленный график платежей.

Выгодно ли досрочно гасить ипотеку? Однозначно, да. Связано это с тем, что проценты по кредиту начисляются от остатка кредитной задолженности. Соответственно, чем меньше долг, тем меньше будет сумма начисленных процентов и в итоге заемщик существенно сэкономит свои денежные средства. При досрочном погашении ипотеки банк обязан предоставить заемщику обновленный график плетежей.
Обязательно уточните у своего банка, какие ограничения по возможности досрочного погашения ипотеки они имеют. Многие банки делают такие ограничения минимальными.
Так например, существует такое понятие, как мораторий на досрочное погашение ипотечного кредита — это срок, установленный банком, во время которого вы не вправе досрочно погашать кредит. Обычно этот срок составляет от трех месяцев до полугода.
К ограничениям можно также отнести минимальный размер суммы, которая вносится в качестве досрочного погашения ипотеки. Обычно размер этой суммы составляет не менне 10 тысяч рублей. Таким образом, при постепенном досрочном погашении ипотеки происходит внесение основного платежа и минимальной суммы досрочного платежа.

При полном погашении ипотечного кредита, заемщик вправе произвести операции по снятию обременений с предмета и потеки и переоформить недвижимость в свою собственность. Страховые платежи, выплачиваемые страховой компании, при своевременном уведомлении последней могут быть частично возвращены. Поэтому не забудьте поинтересоваться об этом у своей страховой компании.

Связанные записи

Закон об ипотеке

admin — Sun, 11 Dec 2011 18:40:46 +0000

На сегодня вопросы ипотеки в Российской Федерации регулируют следующие законодательные акты:
- Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» №102-ФЗ, принятый 16.07.1998 г.;
- Жилищный кодекс Российской Федерации (№188-ФЗ от 29.12.2004 г.);
- Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г.;
- Федеральный закон «О кредитных историях» от 30.12.2004 г.
Важнейшим законодательным актом является закон «Об ипотеке». Именно в этом документе изложены основные понятия ипотеки как процесса, механизмы регулирования , требования и обязательства сторон ипотечного кредитования.
Жилищный кодекс РФ рассказывает о базовых понятиях жилищных отношений, таких как право собственности, взаимоотношения собственников, объекты, на который распространяются жилищные права.
Правила регистрации имущественных прав и отношений подробно описаны в законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
Все мы довольно часто в последнее время слышим о таком термине, как «кредитная история». Закон «О кредитных историях» подробно описывает данное понятие, регламентирует правила ее формирования, использования и хранения.
Перечисленные законодательные акты периодически изменяются, то есть в них носятся дополнения и поправки дабы сделать их более «справедливыми и правильными». К концу 2011 года специальная группа, созданная по распоряжению Правительства РФ, должна подготовить поправки, касающиеся сферы ипотечного страхования, считающегося наиболее слабым звеном в сфере страхования ипотечных договоров.

Связанные записи

Ипотека

admin — Sun, 11 Dec 2011 18:36:49 +0000

Что означает «ипотека»? Данный термин, означающий «залог» пришел родом из греческого языка.
Чаще всего мы говорим об ипотеке применительно к недвижимости, в данном случае ипотека означает кредит, выдаваемый под залог недвижимого имущества. В случае выплаты данного кредита банку, залог снимается. Если же нет возможности рассчитаться по кредиту, имущество будет распродано. Купить квартиру в ипотеку можно, как это сделать, разберемся чуть позже. Многие банки, предлагающие ипотеку, имеют кредитные калькуляторы на своих сайтах, благодаря которым несложно рассчитать приблизительные выплаты кредита по ипотеке лично для вас.
Прежде чем приступить к подробному обсуждению получения ипотеки, разберемся, в чем существенное отличие ипотечного кредита и кредита, как такового.
Когда мы берем кредит в банке на покупку квартиры, при этом банк не взимает с нас залога — это кредит.
Когда мы берем кредит в банке на покупку квартиры под залог самой квартиры — это ипотека.
Очевидно, что для нас выгоднее взять просто кредит, для банка же будет выгоднее ипотечный кредит, так как в данном случае мы обеспечиваем банку свои обязательства. Если вы не в состоянии выплатить кредит, то банк просто продает недвижимость и возвращает свои деньги.
Как правило ипотечный кредит выдается сроком на 10, 15 или 20 лет. Именно от «продолжительности ипотеки» зависят и проценты по ипотеке. При самых лучших условиях, при 10-ти летней ипотеке процентная ставка может составить 10,5%; при 15-ти летнем — 11%; при 20-ти летнем — 11,5%.
Учитывая то, что на сегодняшний день ипотеку, как ни странно, могут себе позволить далеко не бедные люди, средний срок погашения ипотеки составляет 5 лет. То есть ипотека гасится досрочно. На этот счет банки страхуют себя разными хитростями, чтобы не потерять деньги.

Связанные записи

Поручитель при ипотеке

admin — Wed, 07 May 2008 15:31:42 +0000

Поручитель - это лицо (физическое или юридическое), которое берет на себя письменные обязательства осуществлять платежи по кредиту в случае неплатежеспособности основного заемщика. Дело это вполне ответственное. Ведь в случае отказа поручителя от своих обязательств банк может истребовать его задолженность по суду. При этом права на объект, ради которого заемщик брал ипотеку, к поручителю не переходят даже после того, как он полностью рассчитается с банком.

Для этого потребуется еще один суд: поручителя с заемщиком, причем с непредсказуемым вердиктом.

Все ли банки требуют наличия поручителей?
Далеко не все, хотя нигде это не помешает - как дополнительная гарантия возврата ипотеки.
В большинстве банков, работающих сегодня с ипотечным кредитованием, уровень доходов поручителей не учитывается при расчете величины ипотечного кредита. Однако независимо от этого многие банки предъявляют к поручителям требования не менее жесткие, чем к заемщику.

Так, например, ежемесячный доход поручителя должен быть достаточен для выполнения в случае необходимости им обязательств перед банком по кредитному договору.

Какие доходы банки относят к “белым”, “серым”?
Здесь тоже имеются некоторые различия между банками, но в основном дело обстоит так. “Белые” - это доходы по основному месту работы, подтверждаемые официальной справкой по форме N 2-НДФЛ или по индивидуальной форме, но обязательно с подписью главного бухгалтера организации или лица, его замещающего, и печатью организации. Сюда же относятся и другие официальные (учтенные) доходы, подтверждаемые документально у источника их получения либо налоговыми органами (дивиденды, проценты по вкладу, доходы от зарегистрированной аренды недвижимости и т.п.). “Серыми” считаются доходы по месту работы, выплачиваемые “в конверте”, если их можно как-то проверить (способы проверки у банков разные), и иные документально не подтверждаемые, но проверяемые доходы.

Связанные записи

Затраты на сделку при ипотеке

admin — Wed, 07 May 2008 15:28:50 +0000

Максимальный вариант затрат, сопутствующих ипотечной сделке на вторичном рынке жилья:
Услуги нотариуса по удостоверению сделки составят 1,5% от стоимости квартиры, указанной в договоре. Отметим, что в Подмосковье и в отдельных случаях в Москве возможно подписание договора в простой письменной форме, и это позволяет избежать данного вида расходов.
Регистрация договора в Московской или областной регистрационной палате - до 1000 руб.

Оценка квартиры сертифицированным оценщиком - 100-120$.

Обязательное в этом случае страхование сделки - сумма до 1,5% от суммы кредита, увеличенного на 10%.

За выдачу кредита - до 1% от суммы кредита.
Ведение ссудного счета - до 1% от суммы кредита, берется банком раз в год.
Рассмотрение заявки, заключение кредитного договора - от 1000 руб. до 200$.
Аренда банковской ячейки - до 20-70$.

Если же заемщик оформляет ипотечную сделку с жильем в новостройке, то это он несет дополнительные затраты:
Проверка соответствия технического состояния объекта требованиям банка - 150$.
Оценка объекта - 100$.
Строительный аудит - 300$.
Страховка - до 1,5 % от суммы кредита, увеличенного на 10%.
Проведение ипотечной сделки - 200$.
Перечисление (конвертация) денег застройщику - по расценкам банка.
Открытие и обслуживание счета в банке - 1-2%.

Рассмотрение заявки и заключение кредитного договора по тарифам банка.
Часть затрат (страхование, оценка, иногда - нотариальное удостоверение) является обязательной, а некоторых можно избежать.

Связанные записи

Плюсы и минусы ипотечного кредита

admin — Wed, 07 May 2008 15:27:22 +0000

У каждого из этих вариантов есть свои плюсы и минусы.
Копить самостоятельно, на первый взгляд, самый дешевый, а на самом деле просто наиболее привычный вариант: еще десять лет тому назад взять ипотечный кредит в России было невозможно. Несмотря на все плюсы этого варианта, рост цен на жилье, который мы наблюдаем на протяжении последних 5-7 лет (25-35% в год), может свести на нет любую экономию. Выбрав этот вариант, можно потратить лучшие годы жизни, отказывая себе во всем ради мечты купить квартиру и продолжая жить в съемном или не устраивающем вас собственном жилье.

Накопительные схемы (жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) и прочие формы) - путь решения жилищного вопроса, активно используемый в Европе. Плюсы этого варианта в его низкой номинальной стоимости. Минусы - в том, что:
а) необходимую денежную сумму вам придется долго копить;
б) вложив свои средства в кооператив, вы принимаете на себя риск банкротства самого кооператива, который теоретически возможен;
в) вы не становитесь собственником жилья сразу же, как в случае с ипотекой.

Ипотека, наиболее оптимальное решение жилищного вопроса в России. Почему?
1) комфорт: ипотека позволяет стать собственником квартиры сразу, а не через десять лет;
2) безопасность: вы не отдаете свои средства, а получаете их от банка, т.е. рискуете средствами фактически не вы, а банк;
3) экономическая целесообразность: удорожание квартиры за счет ипотеки оказывается значительно меньшим, чем рост цен на жилье.

Насколько квартира станет для меня дороже, если я приобрету ее с помощью ипотеки?
Чтобы точно ответить на этот вопрос, нужно принять во внимание такие важные параметры, как размер первоначального взноса, процентная ставка по кредиту, срок кредита, налоги и т.д. Рассмотрим несколько примеров:
Пример N 1: кредит на 10 лет под 10,5% годовых, первоначальный взнос 25%, кредит погашается строго по графику.
За 10 лет за счет процентов по кредиту и с учетом экономии на подоходном налоге по уплаченным процентам квартира подорожает на 41%, или около 4,1% в год. При этом ежегодный темп роста цен на жилье за последние несколько лет в крупнейших российских городах составлял не менее 15-20%.

Пример N 2: кредит на 10 лет под 10,5% годовых, первоначальный взнос 25%, кредит погашается по графику первые пять лет, далее - полное досрочное погашение.
Подорожание квартиры за 5 лет за счет процентов по кредиту и с учетом экономии на подоходном налоге по уплаченным процентам составит 28,75%, или около 5,75% в год. Темп роста цен на жилье ежегодно за последние несколько лет в крупнейших российских городах - все те же 15-20%.

Пример N 3: кредит на 15 лет под 10,5% годовых, первоначальный взнос 25%, кредит погашается по графику первые семь лет, далее - полное досрочное погашение.
Удорожание квартиры за 10 лет за счет процентов по кредиту и с учетом экономии на подоходном налоге по уплаченным процентам составит 29,09%, или около 5,81% в год. Среднегодовой темп роста цен на жилье за последние несколько лет в крупнейших российских городах составлял не менее 15-20%.

Что такое имущественный налоговый вычет?
Имущественный налоговый вычет в соответствии со ст. 220 Налогового кодекса РФ*(10) позволяет вам в соответствие с действующим законодательством получить обратно часть уже уплаченного Вами государству подоходного налога. При приобретении жилья с помощью ипотечного кредита вы можете получить налоговый вычет, складывающийся из двух сумм: из суммы приобретаемой вами недвижимости (максимальная сумма налогового вычета на сегодня составляет 1 000 000 рублей) и с уплаченных вами по ипотечному кредиту процентов.

Для получения налогового вычета, согласно ст. 220 Налогового кодекса РФ, необходимо предоставить в налоговую инспекцию следующие документы:
заявление о получении имущественного налогового вычета;
свидетельство о собственности;
кредитный договор;
договор купли-продажи;
акт сдачи-приемки квартиры;
расписку продавца в получении денег за квартиру.

Для получения ежегодного налогового вычета по уплаченным процентам в налоговую инспекцию предоставляется справка об уплаченных процентах.

Связанные записи

Виды страхования при ипотечном кредите

admin — Wed, 07 May 2008 15:25:46 +0000

Обязательным условием получения кредита в большинстве банков является страхование 3 видов:
страхование приобретаемой квартиры от рисков повреждения и уничтожения;
страхование права собственности на предмет ипотеки (т.е. на квартиру, которую вы покупаете);
страхование жизни и потери трудоспособности заемщика.

Страхование защищает заемщика и банк от дополнительных рисков. Если наступит страховой случай, страховая компания перечислит банку необходимую сумму для погашения кредита, и заемщик будет освобожден от необходимости производить дальнейшее погашение кредита. Расходы по страхованию несет заемщик.

На сегодняшний день многие банки, работающие с ипотечным кредитованием, имеют договоры с рядом страховых компаний, которые предоставляют клиентам этого банка некоторые льготы.

Таким образом, при обращении в банк за ипотечным кредитом у вас появляется возможность выбрать страховую компанию из списка, предложенного банком, или искать ее самостоятельно.

Связанные записи

Последствия невозврата ипотечного кредита

admin — Wed, 07 May 2008 15:24:47 +0000

Если по каким-либо причинам у заемщика возникнут финансовые трудности и он не будет в состоянии вносить ежемесячные платежи в полном объеме, то вместе с заемщиком банк постарается выработать устраивающее обе стороны решение. Если же такое решение не удастся найти, то, согласно статье 50, 55 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”*(7), квартира, находящаяся в залоге, будет продана банком с торгов.

Часть денежных средств, полученных от продажи квартиры, направляется на погашение кредита и процентов по нему, включая все штрафные санкции за неуплаты по ипотечному кредиту и расходы банка на продажу указанной квартиры. Оставшаяся часть после удовлетворения требований кредитора, то есть банка, подлежит возврату заемщику. При таких условиях вам может быть предложена аренда жилья в специализированных домах гостиничного типа либо в резервном фонде жилья для неплатежеспособных клиентов ипотечной компании.

Связанные записи

Договор ипотеки

admin — Wed, 07 May 2008 15:23:34 +0000

По договору об ипотеке заемщик (залогодатель), закладывая недвижимость, приобретенную за счет кредита, теряет право распоряжаться ею, но сохраняет право владения и пользования. Кредитор становится залогодержателем, что дает ему возможность в случае неисполнения заемщиком обязательств по кредитному договору получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. Залогодержатель вправе проверять наличие и состояние недвижимости и требовать принятия необходимых мер по сохранности этого имущества.

Обязательным является страхование предмета ипотеки, а также жизни, здоровья и трудоспособности заемщика за его счет.

В договор ипотеки включаются следующие условия:
предмет ипотеки;
цена передаваемого в ипотеку имущества;
размер кредита и процентов;
срок исполнения основного обязательства;
требования по страхованию передаваемого в ипотеку имущества;
основания обращения взыскания на предмет ипотеки и другие.

Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен и подлежит государственной регистрации.

Кроме того, залогодатель составляет закладную, которая передается кредитору органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, и удостоверяет право ее законного владельца “на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства”, а также “право залога на имущество, обремененное ипотекой”. После государственной регистрации и урегулирования расчетов с продавцом недвижимости заемщик вселяется в приобретенную квартиру.

Сумма долга по ипотечному кредиту, как правило, подлежит погашению в рассрочку, согласно условиям кредитного договора, на протяжении нескольких лет равными ежемесячными платежами. Размер ежемесячного платежа в данном случае не должен превышать 50% от суммы совокупного семейного дохода заемщика.

Связанные записи

Что такое ипотечный кредит?

admin — Wed, 07 May 2008 15:22:12 +0000

Ипотечный кредит - это деньги, которые банк предоставляет клиенту на покупку квартиры или дома. За пользование предоставленным кредитом клиент платит банку проценты, а также ежемесячно производит возврат заемных средств.

Приобретенное за счет кредита жилье будет находиться в залоге (ипотеке) у банка до полного погашения ипотечного кредита клиентом. Ипотечный кредит обычно выдается на длительный срок.

При положительном решении кредитора и подбора квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора, проводится оценка предмета ипотеки, а затем заключаются договоры купли-продажи между заемщиком и продавцом, а также кредитный договор и договор ипотеки между заемщиком и кредитором.

В кредитном договоре стороны предусматривают: сумму и срок кредита; размер процентов за пользование кредитом; очередность погашения кредита и процентов по нему; основания для досрочного расторжения договора и взыскание кредита и процентов по нему и т.д.